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正直に言うと、きつい！その正体は…
2021年3月に購入したマンションに5年住み、2026年3月に住み替えました。新築で入居時期が決まっていたため、旧居のローンを残したまま新居のローンを組む、いわゆるダブルローン（二重ローン）です。
実際に始まってみて「ダブルローンのきつさ、こういうことか…」ってなりました。
💡 この記事でわかること
- ダブルローンが「きつい」本当の理由
- 管理費・光熱費まで含めた月30万円の内訳
- 売れない日々の葛藤と「根拠ある値付け」の作り方
なんで買い先行になったのか
新築を選んだ時点でスケジュールが決まってた
「なんで売ってから買わなかったの？」ってよく聞かれます。答えは「そうなるしかなかったから」に尽きます。
新築マンションを買ったので、引渡し時期が最初から決まってました。私が「買い先行にしよう！」と決断したというより、新築を選んだ時点でスケジュールが確定し、やるしかなかった感じです。
保育園の送迎が限界だった
そもそも引っ越したかった理由のひとつが、保育園の送迎でした。子どもが1人か2人のうちは自転車でなんとかなってたんですよ。でも3人目が生まれてから完全に詰みました。前に1人、後ろに1人、じゃあ3人目は？てな感じです。車での送迎も考えたんですが、駐車場を追加で契約したりと負担が増えます。そういう積み重ねで「引っ越すしかない」という気持ちになっていきました。
だから2026年4月に一番下の子が保育園に入るタイミングは、ひとつの期限でもありました。それまでに通園できる距離に引っ越す必要があったので、「売却が決まってから探す」という動きは取りづらかったです。
仮住まいは選べなかった
さっさと売って仮住まいという手もあったんですが、うちは4歳・3歳・1歳、女男女の3きょうだいです。「いったん賃貸に住んで、旧マンション売って、それから新居へ」ってやったら引っ越しが2回になります。子ども3人連れて2回引っ越し。考えるだけで無理でした。
不動産はナマモノ
それに、不動産ってほんとにナマモノだなと思っています。いいなと思った物件は、迷っているうちに普通に売れていきます。「売却が決まってから探そう」としていたら、そのときに同じ条件の物件が残っている保証はないんです。「あのとき買っておけばよかった」という話はよく聞きますが、これは誰にでも起こり得ることだと思っています。
だからこそ、焦って値下げして売るとか、妥協して物件を決める、という動きはしたくなかったです。ちゃんと納得して「これだ」と思える物件を選びたかったんです。そういう積み重ねがあって、「ここだ」と思える物件に出会ったとき、もはや迷いませんでした。
月々の支払いの内訳を公開します
ローン＋管理費の合計
数字は全部出しておきます。
| 旧マンション | 新マンション | |
|---|---|---|
| ローン返済 | 109,259円 | 142,211円 |
| 管理費・修繕積立金 | 20,830円 | 29,180円 |
| 小計 | 130,089円 | 171,391円 |
これに加えて光熱費も2件分。全部合わせると、月の支払いは30万円を超えます。
ローン残高は、旧が約3,500万円、新が約6,000万円。合計すると1億近いです。文字で書くとなかなかの迫力があります。
管理費、なめてました
ひとつだけ言っておきたいんですが、管理費、なめてました。住宅ローンの話をするとき、みんな返済額しか計算しないんですよね。自分もそうでした。でもマンションって管理費と修繕積立金が毎月かかります。旧新合わせると管理費だけで月5万円超え。この数字、シミュレーション段階ではちゃんと足せてませんでした。じわじわ効いてきます。
早く売れてくれー！ってなってる話
内見はある、でも決まらない
旧マンションは2月から専任媒介で売却活動中です。たまに内見は入ります。でもまだ決まっていません。
ローン実行から6か月間がダブルローンの猶予ということもあり、はじめはチャレンジ価格でスタートしたのですが、さすがに相場と照らして高すぎたのか、エージェントに「この価格帯なら動きやすくなる」と言われて、一度値下げを決断しました。
「安売りしたくない」という感情との戦い
でもここで葛藤があって。
首都圏のターミナル駅徒歩8分ということで、価格を下げれば売れるだろうというのはわかってるんですよ。でも下げたくない。安売りしたくない。適正な値段で売りたい。この気持ちが強くて、簡単に動けないんですよね。
売れない日が続くと、じわじわ「自分の値付けって本当に合ってるの？」という不安が出てきます。感情で決めてるのか、根拠があって決めてるのかが、だんだんわからなくなってくるんです。
査定サービスで「根拠」を確かめた
そのタイミングで、改めて査定サービスを使ってみました。「背中を押してほしい」というより、「自分の値付けが市場とズレてないか確かめたかった」という感じです。
結果を見て、「やっぱりこのくらいの価格帯は間違ってない」とわかりました。それだけで少しメンタルは落ち着きました。値下げするにしても「根拠なく下げる」と「根拠があって下げる」は全然違いますよね。査定ってその判断軸として使えるんだなと思いました。
住み替えで二重ローンを検討する人へ
まず審査、そのあとは価格との戦い
そもそもダブルローンは、2件分の返済を前提に見られるので審査のハードルは上がります。我が家も「旧マンションのローンを残したまま新居のローンを組めるのか」が最初の関門でした。結果的には通りましたが、収入や返済比率に余裕がないと厳しいと感じます。ここはまた別の記事で詳しく書きます。
審査を通したあとに待っているのが、ここからの話です。
コントロールできるのは「価格」だけ
「既存物件の売れる値段を把握しておくこと」、これだけです。
ダブルローン中の一番の不安って「いつ売れるか」だと思うんですよ。でも「いつ売れるか」は自分でコントロールできない。コントロールできるのは価格だけです。
だから「今、いくらで売れるか」を把握しておくと、精神的にだいぶ違います。
一括査定で気持ちが楽になった
私はローンを組む前に専任媒介の業者に一度査定はしてもらっていたのですが、売れない日が続く中で改めて一括査定を使って相場を確認してみました。今の値付けが的外れではないとわかって、かなり気持ちが楽になりました。
まだ売れていません。ダブルローンも続いています。でも焦らず構えられています。
営業さん、がんばれ、という気持ちです！
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❓ よくある質問
Q. ダブルローン中は月にいくらかかりましたか？
A. 旧新2件のローン返済が合計約25万円、管理費・修繕積立金が合計約5万円、これに光熱費2件分が加わり、月の支払いは30万円を超えました。返済額だけでなく管理費が想定以上に効いてきます。
Q. なぜ売ってから買わなかったのですか？
A. 新築マンションで引渡し時期が決まっていたこと、子どもの保育園入園の期限があったこと、子ども3人連れで2回引っ越すのが現実的でなかったことが理由です。買い先行にせざるを得ませんでした。
Q. ダブルローン中の不安にはどう対処しましたか？
A. 「いつ売れるか」はコントロールできませんが「いくらで売れるか」は把握できます。一括査定で今の値付けが市場とズレていないか確認したら、根拠を持てて気持ちがかなり楽になりました。
Q. 住み替えで二重ローン（ダブルローン）の審査は厳しいですか？
A. 通常の住宅ローンより審査は厳しめと言われます。旧マンションのローンを残したまま新居のローンを組む形なので、2件分の返済を前提に収入や返済比率を見られます。我が家は通りましたが、資金に余裕があることが前提だと感じました。
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