買い先行で住み替えを決めたとき、「これ、本当に大丈夫？」と何度も自問しました。
新居のローンが始まれば旧居の売却が終わるまでダブルローンになる。わかってはいたけど、いざ現実になると諸経費込みで月30万円の支払いがどっしりとのしかかってきます。それでも私は買い先行を選びました。3人の子どもを抱えながら、売却が先だったらいつまで経っても動けなかったからです。
💡 この記事でわかること
- 買い先行と売り先行の違いと選ぶ基準
- ダブルローン月30万円の内訳と見えないコスト
- 買い先行で後悔しないために事前にやること
この記事は特に、子どもがいて仮住まいが難しい家庭や、
「売ってから買うべきか、買ってから売るべきか」で迷っている人には、参考になると思います。
マンション住み替え「買い先行」とは何か
売り先行との違いをシンプルに整理する
マンション住み替えには大きく2つの進め方があります。
- 売り先行：旧居を売ってから新居を買う
- 買い先行：新居を買ってから旧居を売る
売り先行のメリットは資金計画が明確になること。売却額が確定してから新居を探せるので、予算オーバーのリスクが少ないです。ただし「仮住まい」が必要になるケースが多く、子どもが3人いる私にはそれが現実的じゃなかったです。
買い先行はその逆で、先に気に入った物件を確保できる代わりに、売却が決まるまでダブルローンのリスクを抱えます。私の場合、旧居ローン109,259円＋管理費20,830円、新居ローン142,211円＋管理費29,180円で、合計は月約30万円。これが現在進行形でかかっています。ちなみに買い先行ローンでは旧居の売却期限が融資実行条件になります。
私の契約した銀行では実行後６か月以内でした。
それでも買い先行を選んだ理由
子ども3人の保育園送迎が物理的に限界だった
私は共働きでリモートなし。妻も同じく毎日出社しています。4歳・3歳・1歳、女男女の3きょうだいを毎朝保育園に連れていくのが、旧居の場所では本当に無理になってきました。いままでは自転車でいけていましたが、3人登園となると、車で送り迎えするしかありませんでした。でも駐車場を別に契約する必要もでてきます。それを考えると次女が保育園にはいる2026年4月をタイムリミットとして、引っ越しをしないといけませんでした。
幼稚園の近くに引っ越すことで、送迎の負担を根本から解消したかった。それが私たち家族の最優先事項でした。
気に入った物件は「今」しか買えない
新居は新築マンションの抽選物件でした。しかも3回目でやっと当選。これを逃したら同じ条件ではもう買えない可能性が高かったです。
「欲しい物件が出たときに動けるか」という観点では、買い先行のほうが断然有利だと私は感じました。
仮住まいの選択肢がなかった
3人の子どもを連れて仮住まいに移り、また新居に移るというのは現実的じゃないです。2回の引越し費用もかかるし、子どもたちへの負担も大きい。売り先行でスムーズにいけば仮住まいは避けられることもあるが、売却のタイミングをコントロールするのは難しい。確実に一度の引越しで完結させたかったから、買い先行を選びました。
買い先行のデメリット｜リアルな「きつさ」
ダブルローンの現実は数字より重くなる
月30万円という数字は事前にシミュレーションしていました。でも実際に支払いが始まると、光熱費もダブルでかかるという現実が加わってきます。旧居を完全に引き払うまでは、電気・水道・ガス代がそれぞれ2軒分発生します。実際に請求が来るとやっぱりじわじわ効いてきます。
旧居について：「値下げすれば売れる」とわかっているのにできない葛藤
売却活動は専任媒介契約で進めていて、チャレンジ価格から1回値下げをしました。内見はたまにあるが、まだ成約には至っていません。不動産会社からは「価格を下げれば動く」と言われています。それは私もわかっています。でも、安易に下げたくない。旧居には4年間の思い出もあるし、売却益が新居購入の資金計画にも影響します。できるだけ高く売って、売却益で新規ローンの繰り上げ返済もしたいからです。この葛藤は、事前にどれだけシミュレーションしても消えない感情です。
「いくらなら売れるのか」が曖昧なままだと、値下げ判断も、不動産会社の提案が妥当かどうかも分かりません。
だからこそ、最初に複数社の査定を見ておく意味があります。
値下げを焦らせたくないなら、まず旧居の「今の市場価値」をしっかり把握しておくべきだとも感じています。複数の不動産会社に査定を取ることで、価格設定の精度が上がるし、値下げのタイミング判断もしやすくなります。
1社だけの査定だと、それが適正価格かどうかは分かりません。実際には不動産会社ごとに数百万円単位で差が出ることもあります。
買い先行で後悔しないために、事前にやっておくべきこと
旧居の査定は「売却活動前」に必ずやる
私が一番「もっと早くやればよかった」と感じているのが、複数査定です。最初は専任媒介契約をした1社だけに査定を頼んでしまったことで、チャレンジ価格が相場より高かったかもしれないという不安を今も引きずっています。
それもあり2-3月の不動産の売買が活発な時期を逃してしまいました。
不動産一括査定を使えば、複数の不動産会社から同時に査定を取れます。自分の旧居が市場でどう評価されているかを比較できると、「値下げすべきかどうか」の判断基準が明確になります。査定は複数社から取り、適正な市場価格を把握するようにすると、自信をもって売却活動を進めることができます。
ダブルローン期間の縛り
さきほども書きましたが、買い先行ローンは旧居ローンの完済を銀行で定めた期限以内にすることが融資条件となります。タイムリミットがあるため、今後も価格の見直しが必要になるかもしれません。感情で動かないですむように、ある程度の値下げの計画をあらかじめ作っておくと、精神的にも楽になります。
新居費用と売却益を切り離して考える
売却益をアテにして新居の資金計画を立てると、売却価格へのこだわりが強くなりすぎます。私は「売却益は多く出たらラッキー」くらいの感覚で、新居のローンは売却なしでも払えるかどうかを基準にしました。
72㎡に広くなった新居で、幼稚園も徒歩圏内、庭もある。ローン額は増えたけど、生活の質は明らかに上がりました。決断してよかったと毎日思っています。
住み替えローンで踏み出す一歩は旧居の査定
買い先行か売り先行か、どちらが正解かは家族の状況によって変わります。でも「動けない」状態が一番よくないと私は思っていて、まず数字を見ることが最初の一歩になります。
今の旧居がいくらで売れるのかを知るだけでも、住み替えの現実感がぐっと変わります。査定は無料でできるし、申し込んだからといって売らなければいけないわけじゃない。まず数字を見てから、買い先行か売り先行かを判断すればいいです。
子どもが3人いてバタバタな毎日の中で、私が住み替えを決断できたのは「今の状況を数字で見えるようにしたから」です。査定をしてみるだけで、頭の中がすっと整理される感覚があります。一度だけでも見ておくと、判断がかなり楽になります。
この記事は「住み替え実録まとめ」の一部です。 物件選びからダブルローン・売却・引越し・新生活まで、全記事を時系列でまとめています。
