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正直に言います。マンションが売れません。
2月中旬から専任媒介で売り出して、もう4ヶ月。途中で2回、あわせて200万も下げたのに、まだ決まらないんです。
これは2026年6月時点の、マンション売却が進まない売主のリアルな記録です。
【売却後の追記】その後、売れました！ 最後の値下げから半月で内見が10件入り、その後、価格交渉なしで成約しました。売買契約は7月中旬、決済・引き渡しは8月下旬で、売り出しから契約まで約5ヶ月、決済まで約6ヶ月でした。顛末はマンション売却が決まった｜500万下げたら内見が月2件→半月10件に激変した話に全部書いています。この記事は6月中旬の最終値下げ（5,280万円→4,980万円）より前の記録で、当時の累計値下げは200万円でした（最終的な累計は500万円）。以下は、売れなかった当時の記録としてそのまま残します。
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💡 この記事でわかること
- 専任媒介で4ヶ月・200万下げても売れない売主のリアル
- 内見では褒められるのに決まらない、という歯がゆさ
- ダブルローン中の売却で「価格と早さ」をどう考えたか
4ヶ月、200万下げてもまだ売れない
まず現状です。我が家が売りに出しているマンションの、いまの状況がこれです。
売却活動の現状（2026年6月時点）
- 売り出し開始：2月中旬
- スタート価格：5,480万円
- 現在の価格：5,280万円（5,480万円から2回の値下げで5,280万円へ。計200万円ダウン）
- 経過：約4ヶ月
チャレンジ価格から、もう一段下げた
最初はいわゆる「チャレンジ価格」で出しました。少し強気の金額です。でも反応を見ながら、思い切って2回、あわせて200万円下げました。それでもまだ、買い手は決まっていません。
その間も、新居のローンと旧居のローンが両方走っています。月の支払いは合計で約30万円。売れない月が一つ過ぎるたびに、ダブルで出ていくお金がそのまま積み上がっていくんです。
内見では褒められるのに、決まらない
「そもそも内見が来ないんでしょ?」と思われるかもしれませんが、内見（内覧）自体はちゃんと入っています。4ヶ月で5件くらい。
来てくれるのは、DINKSみたいな夫婦が多いです。子どもがいない、これから家を考える層ですね。
そして反応は、悪くないんです。築5年でまだきれいなこともあって、室内のきれいさはちゃんと評価してもらえています。「水回りもきれいですね」みたいに褒めてもらえる。
なのに、決まらない。これがいちばん歯がゆいところなんですよね。見に来た人には褒められるのに、最後の「買います」までは届かない。手応えがあるぶん、逆にモヤモヤが残るんです。
一度決めた価格を下げる悔しさと、早く解放されたい気持ち
ここが、いま一番しんどいところです。
チャレンジ価格とはいえ、一度は私が「この金額で売りたい」と決めた価格なんですよね。それを下げるのは、正直けっこう悔しい。我が家の価値を、自ら値引きしているような気持ちになる瞬間があります。
でもその一方で、早く売ってダブルローンから解放されたい気持ちも、同じくらい強いんです。月30万円が毎月ダブルで出ていく生活は、続けば続くほど効いてきます。
売却が長引いた場合の追加負担は、ダブルローンシミュレーターでも試算できます。
「悔しいから下げたくない」と「早く楽になりたいから下げたい」が、毎日のように綱引きしてる感じです。
残したい金額から必要な売却価格を確認したい場合は、売却価格逆算シミュレーターで試算できます。
これから売るなら、最初に「相場」を握っておく
売れない4ヶ月をやってみて、これから家を売る人に伝えたいことがはっきりしました。
ひとつは、売り出す時期で需要は変わるということ。動く時期とそうでない時期があるので、早く売りたいなら価格は最初から抑えめに設定した方がいい。高く出して後で下げるのは、悔しいし時間もかかります。
もうひとつは、最初に相場をちゃんと握っておくこと。査定をとったり、不動産の担当と一緒に周辺物件の販売坪単価を分析したりして、物件の現実的な価格を掴んでおくと、価格設定で後悔しにくいです。
特にマンションは、不動産屋なら同じマンション内の過去の売買履歴まで見られます。だからこそ、親身に聞き取りや調査をしてくれる担当に巡り会えるかどうかが、けっこう大きいんですよね。
私自身、振り返ると「最初に複数社の査定で相場感を持っておけばよかった」と感じています。これから売り出す人は、価格を決める前に一度、今の相場を確かめておくのをおすすめします。専任媒介を選んだ経緯と反省は専任媒介を振り返った記事に書いています。
売却後の振り返り
売却後に振り返ると、値下げのタイミングや金額は、結局こちらが決めるという印象でした。高めの価格でチャレンジするなら、価格を見直す目安も先に不動産会社と相談しておけば、気持ちの面では楽だったかもしれません。売却結果の詳細は売却が決まった記事に、完済期限を不動産会社と共有して進めた経緯は買い先行の記事に書いています。
売れない日が続くと気持ちが沈みますが、それでも内見は入るし、相場と向き合えば打つ手はあります。もしあなたが不動産サイトを眺めて悶々としているなら、まずは査定をしてみてください。そこからいろんな選択肢が出てくるかもしれませんよ。
実際に試算してみる
売却後に手元に残したい金額から、いくらで売却する必要があるのか、規模感を把握するために作った無料シミュレーターです。結果はLINEでも共有できます。
残したい金額とローン残債から、売却価格の目安を逆算できます。
🏠 住み替え前に、
今の家の査定価格を確認しておく
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※査定価格は、実際の売却価格を保証するものではありません。
※リンク先では、提携する不動産会社への査定依頼を行います。
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❓ よくある質問
Q. マンションが売れないとき、まず何をすればいいですか？
A. 我が家は4ヶ月で2回、あわせて200万円下げましたが、その時点ではまだ決まりませんでした（その後、4,980万円まで下げてから半月で内見が10件入りました）。値下げの前に、相場を握ることが大事だと感じています。査定をとったり、担当と周辺物件の販売坪単価を分析して、物件の現実的な価格を確かめておくのがおすすめです。
Q. 専任媒介で内見は入るのに決まらないのはなぜ？
A. 我が家は4ヶ月で内見5件、築5年できれいさは評価されるのに、当時はそれでも成約には届きませんでした。内見が入っても決まらないことはあります。マンションなら担当が同じマンションの売買履歴まで調べられるので、価格や見せ方を一緒に見直せる担当かどうかが効きます。
Q. ダブルローン中の売却は、価格と早さのどちらを優先すべき？
A. 我が家は月約30万円がダブルで出ていくので、悔しさはありつつ「早さ」を取る判断も必要だと痛感しています。持ち続けるコストと値下げ額を天秤にかけて、どこまでなら下げられるかを決めておくと動きやすいです。
Q. 専任媒介のデメリットは何ですか？
A. 1社にしか依頼できないので、その担当の力量や相性に売れ行きが左右されやすい点だと感じています。我が家は専任媒介のまま成約まで進みましたが、だからこそ周辺の売買履歴まで調べて価格を一緒に考えてくれる担当かどうかが大事でした。他社の査定で相場を持っておくと、担当任せにならずに済みます。
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