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買い先行で住み替えを決めたとき、「これ、本当に大丈夫？」と何度も自問しました。
新居のローンが始まれば旧居の売却が終わるまでダブルローンになる。わかってはいたけど、いざ現実になると諸経費込みで月30万円の支払いがどっしりとのしかかってきます。それでも私は買い先行を選びました。3人の子どもを抱えながら、売却が先だったらいつまで経っても動けなかったからです。
買い先行を選んでよかったと感じています。ただ、売却価格をいつ見直すかは、不動産会社と先に相談しておけばよかったです。選んだ理由と実際の負担、審査や旧居ローンの完済期限について、事前に確認しておきたいことをまとめました。
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💡 この記事でわかること
- 買い先行と売り先行の違いと選ぶ基準
- ダブルローン月30万円の内訳と見えないコスト
- 買い先行で後悔しないために事前にやること
子どもがいて仮住まいが難しい家庭や、「売ってから買うべきか、買ってから売るべきか」で迷っている人に向けて書きました。
マンション住み替え「買い先行」とは何か
売り先行との違いをシンプルに整理する
マンション住み替えには大きく2つの進め方があります。
- 売り先行：旧居を売ってから新居を買う
- 買い先行：新居を買ってから旧居を売る
売り先行のメリットは資金計画が明確になること。売却額が確定してから新居を探せるので、予算オーバーのリスクが少ないです。ただし「仮住まい」が必要になるケースが多く、子どもが3人いる私にはそれが現実的じゃなかったです。
買い先行はその逆で、先に気に入った物件を確保できる代わりに、売却が決まるまでダブルローン（二重ローン）のリスクを抱えます。私の場合、旧居ローン109,259円＋管理費20,830円、新居ローン142,211円＋管理費29,180円で、合計は月約30万円。これが売却が決まるまで毎月かかっていました（内訳の詳しい話はダブルローンがきつい本当の理由｜月30万円払って気づいた「見えないコスト」、結局いくら出ていったかはダブルローン総額の目安｜「本当の出費」はいくらだったのか概算してみたに書いています）。ちなみに我が家の新居ローンには、融資実行から半年以内に旧居ローンを完済したことがわかる書類を提出する、という趣旨の条件がありました（くわしくは後半の「ダブルローン期間の縛り」に書いています）。
それでも買い先行を選んだ理由
子ども3人の保育園送迎が物理的に限界だった
私は共働きでリモートなし。妻も同じく毎日出社しています。当時4歳・3歳・1歳、女男女の3きょうだいを毎朝保育園に連れていくのが、旧居の場所では本当に無理になってきました。いままでは自転車でいけていましたが、3人登園となると、車で送り迎えするしかありませんでした。でも駐車場を別に契約する必要もでてきます。それを考えると次女が保育園にはいる2026年4月をタイムリミットとして、引っ越しをしないといけませんでした。
幼稚園の近くに引っ越すことで、送迎の負担を根本から解消したかった。それが私たち家族の最優先事項でした（送迎が詰んだ経緯はマンション住み替えのきっかけ｜決め手は広さじゃなかった話にくわしく書いています）。
気に入った物件は「今」しか買えない
新居は新築マンションの抽選物件でした。しかも抽選に2回外れて、3回目は登録受付で、競合の申込が期日までに出ず、やっと手に入れました。これを逃したら同じ条件ではもう買えない可能性が高かったです。
「欲しい物件が出たときに動けるか」という観点では、買い先行のほうが断然有利だと私は感じました。
仮住まいの選択肢がなかった
3人の子どもを連れて仮住まいに移り、また新居に移るというのは現実的じゃないです。2回の引越し費用もかかるし、子どもたちへの負担も大きい。売り先行でスムーズにいけば仮住まいは避けられることもあるが、売却のタイミングをコントロールするのは難しい。確実に一度の引越しで完結させたかったから、買い先行を選びました。
買い先行のデメリット｜リアルな「きつさ」
ダブルローンの現実は数字より重くなる
月30万円という数字は事前にシミュレーションしていました。でも実際に支払いが始まると、光熱費もダブルでかかるという現実が加わってきます。旧居を完全に引き払うまでは、電気・水道・ガス代がそれぞれ2軒分発生します。実際に請求が来るとやっぱりじわじわ効いてきます。
自分の条件でも確認したい場合は、ダブルローンシミュレーターで試算できます。
旧居について：「値下げすれば売れる」とわかっているのにできない葛藤
売却活動は専任媒介契約で進めていて、チャレンジ価格から1回値下げをしました。それでも内見はたまにある程度で、なかなか成約に至らない時期が続きました。不動産会社からは「価格を下げれば動く」と言われていて、それは私もわかっていました。でも、安易に下げたくない。2021年に購入した旧居には思い出もあるし、売却益が新居購入の資金計画にも影響します。できるだけ高く売って、売却益で新規ローンの繰り上げ返済もしたいからです。この葛藤は、事前にどれだけシミュレーションしても消えない感情でした（その後、追加の値下げで4,980万円にしてから、半月で内見が10件入り、その後、価格交渉なしで成約しました。顛末は売却が決まった話へ）。
「いくらなら売れるのか」が曖昧なままだと、値下げ判断も、不動産会社の提案が妥当かどうかも分かりません。
だからこそ、最初に複数社の査定を見ておく意味があります。
値下げを焦らせたくないなら、まず旧居の「今の市場価値」をしっかり把握しておくべきだとも感じています。複数の不動産会社に査定を取ることで、価格設定の精度が上がるし、値下げのタイミング判断もしやすくなります。
1社だけの査定だと、それが適正価格かどうかは分かりません。実際には不動産会社ごとに数百万円単位で差が出ることもあります。
買い先行で後悔しないために、事前にやっておくべきこと
審査では旧居の書類が必要になる
買い先行で最初にぶつかるのが、旧居ローンが残ったままで新居のローンが組めるのか、という審査の不安です。我が家は、りそな・住信SBI・auじぶん銀行の3行の事前審査に通過し、本審査は最終的に選んだauじぶん銀行だけで受けました。承認後は、そのまま融資実行まで進みました（ダブルローンだから特別に厳しいとは感じませんでした）。
旧居については、事前審査で売却査定書と返済予定表が必要でした。本審査では、旧居の媒介契約書を求められました。媒介契約は2月からで、契約を更新するたびに、更新後の契約書を再提出しました。売却査定書は審査でも使うので、売却活動の前に査定を取っておくと、審査と売却の準備が同時に進みます。
銀行を選んだ経緯は、住宅ローンの銀行選びの記事に書いています。
旧居の査定は「売却活動前」に必ずやる
私が一番「もっと早くやればよかった」と感じているのが、複数査定です。最初は専任媒介契約をした1社だけに査定を頼んでしまったことで、チャレンジ価格が相場より高かったかもしれないという不安をずっと引きずっていました。
それもあり2-3月の不動産の売買が活発な時期を逃してしまいました。
不動産一括査定を使えば、複数の不動産会社から同時に査定を取れます。自分の旧居が市場でどう評価されているかを比較できると、「値下げすべきかどうか」の判断基準が明確になります。査定は複数社から取り、適正な市場価格を把握するようにすると、自信をもって売却活動を進めることができます。
ダブルローン期間の縛り
我が家の新居ローンについては、銀行から電話で、融資実行から半年以内に旧居ローンを完済したことがわかる書類を提出する、という趣旨の案内を受けました。書類の種類までは指定されていなかったので、旧居ローンを返済したときに銀行から発行された計算書を提出しました（決済から完済までの流れはマンション売却の決済の記事に書いています）。
不動産会社には、9月末までに旧居ローンの完済が必要だと伝えて、売却を進めてもらっていました。期限が近づくなかで、価格を見直す判断が必要になり、結果的に、8月下旬の旧居ローン完済は期限に約1ヶ月の余裕を残して終えられました。
途中で、銀行に、間に合わなかった場合にローンの条件が変わるのかを聞いたこともあります。そのときは、9月に入ってからあらためて、という趣旨の返事で、具体的な扱いまでは示されませんでした。期限を過ぎた場合が気になる人は、借りる銀行に早めに確認しておくと安心です。
チャレンジ価格で出すなら、見直す目安も先に相談しておく
売却は、5,480万円のチャレンジ価格からスタートしました。値下げのタイミングや金額は、不動産会社に相談しながらも、結局は自分たちで決めるものだという印象でした。
振り返ると、高めの価格でチャレンジするときに、いつまで反応を見て、どの段階で価格を見直すかも先に不動産会社と相談しておけば、気持ちの面ではもう少し楽だったかもしれません。あくまで我が家の振り返りです。最終的には3回の値下げで4,980万円にして、最後の値下げから半月で内見が10件入り、その後、価格交渉なしで成約しました（経緯は売却が決まった記事に書いています）。
新居費用と売却益を切り離して考える
売却益をアテにして新居の資金計画を立てると、売却価格へのこだわりが強くなりすぎます。私は「売却益は多く出たらラッキー」くらいの感覚で、新居のローンは売却なしでも払えるかどうかを基準にしました。
72㎡に広くなった新居で、幼稚園も徒歩圏内、庭もある。ローン額は増えたけど、生活の質は明らかに上がりました。決断してよかったと毎日思っています。
住み替えたあと、新居の設備や旧居の家具処分で困ったことは、別の記事に書いています。
ダブルローンで踏み出す一歩は旧居の査定
買い先行か売り先行か、どちらが正解かは家族の状況によって変わります。でも「動けない」状態が一番よくないと私は思っていて、まず数字を見ることが最初の一歩になります。
今の旧居がいくらで売れるのかを知るだけでも、住み替えの現実感がぐっと変わります。査定は無料でできるし、申し込んだからといって売らなければいけないわけじゃない。まず数字を見てから、買い先行か売り先行かを判断すればいいです。
子どもが3人いてバタバタな毎日の中で、私が住み替えを決断できたのは「今の状況を数字で見えるようにしたから」です。査定をしてみるだけで、頭の中がすっと整理される感覚があります。一度だけでも見ておくと、判断がかなり楽になります。
実際に試算してみる
ダブルローンの負担がどのくらいになるか、規模感を把握するために作った無料シミュレーターです。結果はLINEでも共有できます。
旧居のローンや管理費と売却までの期間を入れて、試算できます。
🏠 住み替え前に、
今の家の査定価格を確認しておく
イエウールは、売却を検討している不動産について、複数の不動産会社へ査定を依頼できるサービスです。住み替えを検討している場合は、早い段階で査定を依頼し、資金計画の参考にすることをおすすめします。
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※査定価格は、実際の売却価格を保証するものではありません。
※リンク先では、提携する不動産会社への査定依頼を行います。
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❓ よくある質問
Q. 買い先行と売り先行、どちらを選ぶべきですか？
A. 家族の状況によります。資金計画を確実にしたいなら売り先行ですが、子どもがいて仮住まい・2回の引越しが難しい家庭や、欲しい物件を逃したくない場合は買い先行が向いています。私は子ども3人で仮住まいが無理だったため買い先行を選びました。
Q. 買い先行のデメリットは何ですか？
A. 売却が決まるまでダブルローン（私の場合は諸経費込みで月約30万円）になることです。さらに光熱費も2軒分かかります。我が家の新居ローンには、融資実行から半年以内に旧居ローンを完済したことがわかる書類を提出する、という趣旨の条件がありました。
Q. 買い先行で後悔しないために何をすべきですか？
A. 旧居の査定を売却活動の前に複数社で取ることです。私は1社だけに頼んだのが一番の反省点で、相場より高い価格設定だったかもと今も不安が残ります。複数査定で適正価格を把握しておくと値下げ判断が楽になります。
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マンション住み替え体験談｜買い先行から売却完了までの記録
物件選びからダブルローン・売却・引越し・新生活まで、全記事を時系列でまとめています →
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