毎月のローンの金額ばかり気にしてたんですよね。142,211円かあ、きついなあって。
でも住み替えで本当にビビったのは、そこじゃなかったんです。新居を買う「最初」に、諸費用だけで332万円が一気に飛んでいきました。
正直に言います。月々の返済より、この最初のドカンの方が心臓に悪かったです。
💡 この記事でわかること
- 住み替えの諸費用332万円の中身（実際に払った金額を全部公開）
- 提携ローン手数料130万が「戻ってこない」って話の落とし穴
- 手付金とローン実行のあいだに現金が必要になるタイミング
住み替えの諸費用、ぜんぶ公開します
実際に払った諸費用の内訳
まず結論から、私が新居の購入と引越しで実際に払った諸費用がこれです。月々のローンとは完全に別、最初にまとめて出ていくお金です。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 登記費用（表題・所有権・抵当権） | 450,000円 |
| 地震保険5年＋火災保険10年 | 150,000円 |
| 修繕積立基金 | 1,000,000円 |
| 提携ローン手数料 | 1,300,000円 |
| 引越し費用 | 390,000円 |
| 旧居の家具一括処分 | 35,000円 |
| 合計 | 3,325,000円 |
そう、332万円です。諸費用で言えば助かったのが収入印紙代が0円でした。金消契約（ローンの契約）が電子契約だったので、印紙税がまるごと浮いたんですよね。ここだけは地味にラッキーでした。
ちなみにこの332万には頭金は入れていません。頭金は別で200万円を現金で用意したんですが、ローンに組み込んだので後日差額が返金されました。だから「払って戻ってきたお金」は総費用から外しています。出ていって戻ってこなかったのが、この332万ってことです。
一番ビビったのは提携ローン手数料130万
「保証料」と「手数料」は戻り方が全然ちがう
この332万の中で、ひとつだけ毛色が違うのがあります。提携ローン手数料の130万円です。
何にビビったかって、金額もそうなんですが、それ以上に「戻ってこない」ことなんですよね。
私はこれまでずっと銀行のローンで、保証料というかたちで払っていました。保証料って、繰り上げ返済をすると残りの期間分が一部戻ってくるんです。だから「早く返せば、ちょっと取り返せる」感覚があった。
ところが今回の提携ローンは、保証料じゃなくて「事務手数料」型でした。これは融資額に対して数％を最初に払いきりで、繰り上げ返済しても1円も戻ってこない。同じ130万でも、性質がまるっきり違うんです。これを契約の段になって理解して、けっこう静かにショックを受けました。
あと正直に言っておくと、登記費用の45万は比較のしようがなかったです。司法書士さんの言い値に近くて、素人が「高い」とも言えない。火災保険も、本当はもっと相場を調べる余地があったはずなんですが、住み替えのバタバタの中で細かい補償内容まで気を配る余裕がなくて、結局そのまま提携のところで契約しました。
手付金とローン実行の「3か月ブランク」に注意
お金の話で、金額以上に大事だったのがタイミングでした。
手付金って、本当は400万円の予定だったんです。でも手元の現金を全部持っていかれたくなかったので、お願いして200万円に調整してもらいました。これができるかは相手次第なんですが、言ってみる価値はあります。
で、ここが落とし穴。手付金はローンが実行される前に発生します。我が家の場合、手付金を払ってから実際にローンが実行されるまで、約3か月のブランクがありました。
つまり「諸費用込みのローンを組んだから現金はいらない」と思ってると詰みます。ローンが下りるまでのあいだは、手付金も含めて手元の現金で立て替えておく必要があるんです。住み替えって、月々の返済が始まる前から、もうお金が動き始めてるんですよね。
ちなみに引越し費用39万円も、当然このタイミングで現金で出ていきます。私は複数社で見積もりを取って金額をかなり圧縮できたんですが、それでも39万。引越しは見積もりを取るか取らないかで数万〜十数万平気で変わるので、ここはケチらず比較した方がいいです。
事前審査を先に通すと、話が早い
これは費用そのものじゃないけど、結果的にお金と気持ちの両方で効いたコツです。
ローンの事前審査は、早めに通しておくと話がめちゃくちゃスムーズになります。私は一度事前審査を通して、その結果を持ってモデルルームに行きました。
そうすると先方の担当者にも「ああ、この価格帯なら現実的に買える人なんだな」というのが伝わるんですよね。そこからの対応が、明らかに親身になる。冷やかしじゃないと分かってもらえると、値引きや条件の相談にも乗ってもらいやすくなります。
家を買うって、お金の話であると同時に、人と人の交渉でもあるんだなと実感しました。
売却の費用は、これからかかる
ここまでが「買う側」で出ていった332万円の話です。でも住み替えには、もう片方があります。今住んでいる家を「売る側」の費用です。
売却には仲介手数料などがかかるんですが、我が家はまさに今、専任媒介で売却活動の真っ最中。だからこの費用はまだ確定していません。
そして住み替えで一番怖いのは、ここなんです。売却額が読めないと、総予算が組めない。新居に332万払って、ダブルローンで月30万出ていってる状況で、「今の家がいくらで売れるか」が分からないままだと、計画の立てようがないんですよね。
だから私は、まず「我が家が今いくらなのか」を数字で知ることから始めました。住み替えを考えてるなら、買う物件を探すのと同じくらい、我が家の値段を早めに把握しておいた方がいいです。
住み替えって、物件価格と月々のローンに目が行きがちなんですけど、本当の勝負は「最初に飛ぶ332万」と「いつ現金が必要になるか」だったなと、今ふり返って感じています。これから住み替える人は、月々の返済額だけじゃなく、最初のドカンと現金のタイミングも一緒にシミュレーションしておいてください。知ってるだけで、心の準備が全然違いますよ！
❓ よくある質問
Q. マンションの住み替えで、諸費用は結局いくらかかりますか？
A. 我が家の場合、新居の購入と引越しで諸費用は約332万円でした。内訳は登記45万・火災／地震保険15万・修繕積立基金100万・提携ローン手数料130万・引越し39万・家具処分3.5万です。物件や金融機関で変わりますが、月々の返済とは別にこれだけの現金が動きます。
Q. 提携ローンの手数料は繰り上げ返済で戻ってきますか？
A. 私が組んだ提携ローンは「事務手数料型」で、繰り上げ返済をしても戻ってきませんでした。銀行の「保証料型」だと残期間分が一部戻ることがあります。同じ手数料でもタイプで全然違うので、契約前にどちらか確認するのをおすすめします。
Q. 諸費用込みのローンを組めば、現金は用意しなくていいですか？
A. いいえ、現金は必要です。手付金はローン実行より前に払うので、我が家は手付200万を先に現金で用意しました。手付からローン実行まで約3か月のブランクがあり、その間は引越し費用なども自己資金で立て替える必要がありました。
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