住み替えタイプ診断

買い先行と売り先行の違い

住み替えの進め方は、大きく「買い先行」と「売り先行」に分かれます。買い先行は、先に新居を確保してから今の家を売る方法。仮住まいの2回引越しを避けやすい一方、旧居が売れるまで新居と旧居のローンが両方かかる「ダブルローン」の期間が発生する可能性があります。売り先行は、先に今の家を売って売却額を確定させてから新居を探す方法。資金計画は立てやすい一方、仮住まいが必要になったり、希望の物件のタイミングを逃したりする可能性があります。

買い先行が向いている人

希望する新居を逃したくない人、旧居が売れるまでの二重負担を具体的に見積もったうえで対応できるかを判断したい人には、買い先行が向いています。私たちも子ども3人を抱えて仮住まいを避けたかったため買い先行を選び、旧居の住宅ローン109,259円・管理費等20,830円、新居の住宅ローン142,211円・管理費等29,180円で、2軒分の住宅ローンと管理費・修繕積立金だけで月301,480円でした（電気・水道などの維持費は含みません）。この金額を払い続けられるかどうかの見通しが、買い先行を選ぶうえでの最初のハードルになります。

売り先行が向いている人

売却価格を確定させてから動きたい人、ダブルローンのリスクを避けたい人には、売り先行が向いています。売却額が決まれば、新居に使える予算がはっきりするため、資金計画で悩みにくくなります。一方で、仮住まいの家賃や引越し2回分の費用がかかる点は考慮が必要です。

同時進行で住み替える方法

買い先行・売り先行のどちらかを先に確定させるのではなく、売却活動と購入活動を並行して進め、条件が合うタイミングを見ながら調整する方法もあります。「同時決済」を確実に狙うというより、両方を並行して動かしながら、タイミングが合えば動く、という考え方に近いです。売却と購入を並行して進めることに抵抗がなく、多少の予定変更にも対応できる人に向いています。

住み替え前に確認したい資金項目

進め方を決める前に、次の項目は確認しておくと安心です。今の家の売却価格の見込み、住宅ローンの残債、手元資金、旧居にかかる月額負担（ローン・管理費・修繕積立金・光熱費）、新居の購入予算、仮住まいが必要な場合の費用。これらが把握できていないまま動き出すと、資金計画が途中で崩れやすくなります。

我が家が買い先行を選んだ理由

私たちは子どもが3人に増え、保育園の自転車送迎が難しくなったことがきっかけで住み替えを決めました。仮住まいをはさむ2回の引越しは子連れには負担が大きいと考え、買い先行を選択しています。旧居は専任媒介で売り出し、当初4ヶ月は内見が月1〜2件と反応が薄く、何度かの値下げで累計500万円下げる決断をしました。最後の値下げから半月で内見が10件に増え、売り出しから約5ヶ月で成約しました。値下げは悔しい決断でしたが、査定を400万円前後上回る価格で売れており、最初に相場を把握していたからこそ、値下げも「損切りではなく相場に寄せた判断」として冷静に決断できたと感じています。

住み替えタイプ診断に関するよくある質問

Q. 買い先行と売り先行は何が違いますか？

A. 買い先行は新居を先に確保してから旧居を売る方法、売り先行は旧居を先に売ってから新居を探す方法です。買い先行は仮住まいを避けやすい一方、旧居が売れるまで住居費が二重になることがあります。売り先行は資金計画が立てやすい一方、仮住まいが必要になることがあります。

Q. 買い先行の主なリスクは何ですか？

A. 旧居が売れるまでの間、新居と旧居の住宅ローン・管理費等が二重にかかることです。私たちの場合、2軒分の住宅ローンと管理費・修繕積立金だけで月301,480円でした。電気・水道などの維持費は、これとは別に発生しています。売却が長引くほど負担期間が延びるため、事前に「今の家がいくらで売れそうか」を把握しておくことが重要です。

Q. 売り先行では仮住まいが必要ですか？

A. 必ずではありませんが、旧居の引き渡し時期と新居の入居時期が合わない場合、一時的な仮住まいが必要になることがあります。売却時に「引き渡し猶予」を交渉できるケースもあります。

Q. 同時に売却と購入を進めることはできますか？

A. 可能です。ただし「必ず同時決済できる」というものではなく、どちらかを先に確定させるのではなく、売却活動と購入活動を並行して進めながら、条件が合うタイミングで動く、という考え方になります。売却と購入を並行して進めることに抵抗がなく、多少の予定変更にも対応できるかどうかが向き不向きの分かれ目です。

Q. ダブルローンが組めない場合はどうなりますか？

A. 買い先行は、新居のローンを組む際に旧居のローンを残したまま審査を受けるため、収入や返済比率、既存の借入れ状況によっては希望通りに組めないことがあります。審査基準は金融機関によって異なり、確実に通ることを保証するものではありません。不安がある場合は、先に旧居を売って資金を確定させる売り先行や、旧居の売却額の見込みを先に把握したうえで検討する進め方が現実的です。

Q. 子どもの転校時期がある場合はどう考えればよいですか？

A. 入学・転園のタイミングに合わせて動きたい場合は、期限から逆算してスケジュールを組む必要があります。期限が近いほど、資金計画や査定を早めに済ませておくことが重要になります。

Q. 診断結果と違う方法を選んでもよいですか？

A. もちろんです。この診断は一般的な考え方をもとにした目安であり、断定的にどちらかを推奨するものではありません。最終的には、住宅ローンの状況や家族の事情に合わせて判断してください。

Q. 住み替え前に確認するお金は何ですか？

A. 今の家の売却価格の見込み、住宅ローンの残債、手元資金、旧居の月額負担、新居の購入予算です。特に売却価格の見込みは、査定を受けないと分からないため、早めに確認しておくことをおすすめします。