売却価格逆算シミュレーター｜希望の手残りに必要な売却価格を概算

売却価格逆算シミュレーターで分かること

「売却価格を決めてから手残りを計算する」のが01の売却手取りシミュレーターなら、こちらは逆に「希望する手残り額から、必要な売却価格」を逆算します。ローン残債を完済し、仲介手数料や諸費用、税額を差し引いても希望額が手元に残るために、いくらで売却する必要があるかの目安を確認できます。

売却価格と手残りの違い

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。住宅ローン残債の一括返済、仲介手数料、司法書士費用（住所変更登記・抵当権抹消）などを差し引いた金額が手残りです。このツールは、01と完全に同じ計算式で「希望する手残り以上になる、最小の売却価格」を探索しています。

ローン残債・仲介手数料・諸費用・税の関係

必要な売却価格は、ローン残債・仲介手数料・諸費用・税額のすべてを積み上げた金額に、希望する手残り額を足した水準になります。仲介手数料は売却価格によって金額が変わるため、単純な足し算では正確な価格を出せません。このツールでは、01と同じ手残り計算を使って、価格を少しずつ絞り込む二分探索という方法で最小の価格を求めています。

売却価格は査定・成約を保証しないこと

ここで表示される金額は、あくまで「この価格で売れた場合」の計算上の目安です。実際にその価格で売れるかどうかは、立地・築年数・市場の動き・買主との交渉によって変わります。目安の価格が分かったら、複数社に査定を依頼して、実際に狙える価格かどうかを確認することをおすすめします。

税額の扱いと結果の限界

譲渡所得税等は、取得費・所有期間・特別控除の有無などによって大きく変わります。このツールでは、入力欄の「買った時より高く売れそうか」「所有期間」「3,000万円特別控除」「購入時の価格」から、01と同じ方法で税額を簡易概算します。税額の実額が分かる場合は、その金額を入力して置き換えられます。

税額を概算も入力もしなかった場合は、結果に「税額未反映」と明示し、税額を含めずに仮計算します（税額がないという意味ではありません）。実際に税額がかかる場合、必要な売却価格はここで表示した金額より高くなります。なお、建物は取得費を減価償却費相当額だけ差し引いて計算するため、購入価格より安く売っても課税される場合があります。簡易概算は確定的な税額ではないので、最終的には税理士や税務署でご確認ください。

低廉な空家等の特例は条件と合意が必要なこと

800万円以下の低廉な空家等については、仲介手数料の上限を33万円（税込）とする特例があります（2024年7月〜）。ただしこれは自動的に適用されるものではなく、事前の説明と依頼者の合意が前提です。このツールでも、特例モードは明示的に選んだ場合だけ計算に使い、自動では適用しません。

よくある質問

Q. なぜ単純な足し算で計算しないのですか？

A. 仲介手数料は売買価格帯によって速算式の係数が変わるため、価格を足し引きするだけでは正確な必要売却価格を求められません。このツールでは、価格を少しずつ絞り込んで「希望額以上になる最小の価格」を探す二分探索という方法で1円単位まで求め、最後に10万円単位へ切り上げて表示しています。

Q. 01（売却手取りシミュレーター）の結果と一致しますか？

A. はい。表示された売却価格の目安を01に入力すれば、同じ仲介手数料・諸費用の計算式で同じ手残りが再現されます。結果画面の「この価格で売却手取りを確認する」から、そのまま01へ進めます。

Q. 800万円以下の特例を選ぶとどうなりますか？

A. 仲介手数料の上限を33万円として、800万円以内の範囲で必要な売却価格を探します。800万円以内で希望額に届かない場合は「特例条件では達成できない」と表示し、参考として標準上限での価格も確認できます。

Q. 仲介手数料を実額で入力するとどうなりますか？

A. 入力した実額を、売却価格によらず固定額として計算します。空欄のままでは0円として計算せず、入力を求めます。

Q. 買取（不動産会社の直接買取）を選ぶとどうなりますか？

A. 買取は原則として仲介手数料がかからないため、0円として計算します。ただし契約条件によって異なる場合があります。

Q. どんな条件でも必要な売却価格が出ますか？

A. 20億円までの範囲で希望額に届かない場合は、条件を満たす価格が見つからない旨を表示します。ローン残債や諸費用の入力内容を見直してください。