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今の家をこの金額で売ったら、住宅ローン残債と売却費用を引いて手元にいくら残りそうかを概算します。1円単位の正確な金額ではなく、資金計画の目安をつかむためのツールです。
売却価格逆算シミュレーターの目安を引継ぎました
売却価格を入力すると、目安が表示されます
売却価格とローン残債を入れると、ここに結果が表示されます。
譲渡所得税等は未入力のため、この結果には反映していません。
内訳
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売却価格が変わったら？（±5%・±10%で比較）
価格は10万円単位に丸めています。査定額の幅で見比べる参考にどうぞ。
この結果の考え方
この結果は概算です。譲渡所得税等は所有期間・3,000万円特別控除の利用予定・購入時の価格をもとにした簡易な概算（レンジ）で、精密な税額計算ではありません。実額が分かっている場合はそちらを優先して反映しています。仲介手数料は法定の「上限」の速算式で概算しており、実際はこれより低いこともあります。実際の手残りは、売却価格・ローン残高・各費用・税金によって変わります。正確な金額は不動産会社・金融機関・税務署等にご確認ください。
私は当初、査定額よりかなり強気の価格で売り出しました。最終的に500万円値下げしましたが、それでも査定額より約300万円高く売れています。「相場を知っていたからこそ、下げても損切りではないと判断できた」というのが実感です。
この結果は入力した売却価格が前提です。実際にいくらで売れそうかを複数社の査定で確かめると、手残りの精度が上がります。
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まず今の家がいくらで売れそうかを確認しておきましょう。簡単な情報を入力するだけで、複数社の査定額をまとめて比較できます。
無料で売却相場を確認する※査定価格は、実際の売却価格を保証するものではありません。
※リンク先では、提携する不動産会社への査定依頼を行います。
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くわしい解説・FAQ・あわせて読みたいを見る
売却手取りシミュレーターで分かること
家を売却するときは、売却価格がそのまま手元に入るわけではありません。住宅ローン残債の一括返済や、仲介手数料・登記費用などの売却費用が差し引かれます。このシミュレーターでは、想定売却価格からローン残債と売却費用を引いた「手残り」の目安を概算します。精密な税務計算ではなく、住み替えの資金計画を立てる第一歩として使ってください。
家を売却するときに差し引かれる費用
主な費用は、仲介手数料（仲介の場合。速算式で「売買価格×3%+6万円」に消費税を加えた額が上限の目安です）、抵当権抹消費用と司法書士費用（ローンが残っている場合）、ローンの一括返済手数料、売買契約書の印紙税です。戸建てでは、境界が未確定な場合の測量費や、古い建物を解体して売る場合の解体費がかかることもあります。私たちが旧居を売却したときも、既存の火災保険を使って売却前に修繕し、値下げ交渉の材料を先に減らすという対策を行いました。
住宅ローン残債の確認方法
ローン残債は、金融機関から送られる返済予定表や、ネットバンキングの残高照会で確認できます。正確な一括返済額は金融機関に「一括返済のご案内」を依頼すると分かります。売却を検討し始めた段階では、まず概算の残高で構いません。
売却してもローンが残る場合
売却価格だけではローン残債をまかなえない状態は「オーバーローン」と呼ばれます。この場合は、自己資金で不足分を補うか、金融機関に相談して住み替えローンなどの選択肢を確認する必要があります。まず最新のローン残高を確認し、複数社に査定を依頼して、現実的な売却価格を把握することが最初の一歩です。
譲渡所得税等は簡易概算として表示
譲渡所得税等は、取得費（購入時の価格や諸費用）、所有期間、居住用財産の特別控除（3,000万円特別控除など）、建物の減価償却、譲渡費用の内容などによって大きく変わるため、簡易な入力だけで正確な金額を算出することはできません。このシミュレーターでは、所有期間・3,000万円特別控除の利用予定・購入時の価格をもとに、税額のおおよその規模感を幅（レンジ）で概算する機能を用意していますが、精密な税額を算出する税務シミュレーターではありません。実際の税額は取得費や譲渡費用、所有期間、特例・控除の適用条件などによって変わるため、正確な金額は税務署や税理士にご確認ください。税額が分かっている場合は、概算に代えて実額を直接入力することもできます。
住み替え時に手残り額をどう使うか
手残りが出た場合、新居の頭金や住み替え諸費用に充てられますが、全額を頭金に使い切らず、当面の生活防衛資金を残しておくと安心です。私たちの場合、住み替えでは購入時の諸費用だけで332万円かかっており、住み替えにはローンの頭金以外にもまとまった現金が必要になります。手残りの使い道は、新居の資金計画全体を見てから決めることをおすすめします。
我が家の住み替え・売却体験
私たちは2月中旬に5,480万円のチャレンジ価格で売り出しましたが、4ヶ月ほど内見が月1〜2件と反応が薄い状態が続きました。最終的に500万円の値下げを決断し、4,980万円にした直後、半月で内見が10件に増え、価格交渉なしで成約しています。約5ヶ月での成約でした。結果的に、値下げ後の成約価格は当初の査定額より約300万円高くなっています。最初に相場を把握していたからこそ、値下げを「損切り」ではなく「相場に寄せた判断」として、比較的冷静に決断できたと感じています。
よくある質問
Q. 家を売却すると手元にいくら残りますか？
A. 売却価格から、住宅ローン残債・仲介手数料・登記費用などの売却費用・税金を差し引いた金額が手残りです。金額は物件やローン残高によって大きく異なるため、このシミュレーターで概算してみてください。
Q. 仲介手数料はいくらかかりますか？
A. 売買価格400万円超の場合、「売買価格×3%+6万円」に消費税を加えた金額が法定の上限の目安です。例えば3,000万円なら、上限は約105.6万円になります。これより低い金額で契約することもあります。
Q. 住宅ローンが残っていても家を売れますか？
A. 売れます。ただし、売却代金でローン残債を一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。売却価格がローン残債を上回っていれば手続き上の問題はありません。
Q. 売却価格よりローン残債が多い場合はどうなりますか？
A. 「オーバーローン」と呼ばれる状態です。不足分を自己資金で補うか、金融機関に住み替えローンなどを相談する必要があります。まず最新の残高と、複数社の査定額を確認することから始めてください。
Q. 譲渡所得税は必ずかかりますか？
A. 売却によって利益（譲渡所得）が出た場合にかかりますが、居住用財産の3,000万円特別控除など、条件を満たせば税額が抑えられる場合があります。取得費や所有期間によって大きく変わるため、詳しくは税務署や税理士にご確認ください。
Q. 抵当権抹消にはいくらかかりますか？
A. 登録免許税は不動産1件につき1,000円が目安ですが、司法書士へ依頼する場合は別途報酬がかかります。このシミュレーターでは抹消費用と司法書士費用を分けて入力できます。
Q. 買取では仲介手数料がかかりませんか？
A. 買取は不動産会社が直接購入するため、原則として仲介手数料はかかりません。このシミュレーターでも買取を選ぶと仲介手数料は初期値0円になります。ただし契約条件によって異なる場合があります。
Q. 手取り額を新居の頭金へ使えますか？
A. 使えます。ただし全額を頭金に使うと手元資金が心もとなくなるため、生活防衛資金を残しておくことをおすすめします。
Q. 査定価格と実際の売却価格は同じですか？
A. 必ずしも同じにはなりません。査定額は相場から算出した見込み額で、実際の成約価格は交渉や市場の反応によって変わります。私たちの場合は、値下げ後の成約価格が当初の査定額を約300万円上回りました。
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