家の売却手取りシミュレーター｜ローン残債・費用を引いた手残りを概算

売却手取りシミュレーターで分かること

家を売却するときは、売却価格がそのまま手元に入るわけではありません。住宅ローン残債の一括返済や、仲介手数料・登記費用などの売却費用が差し引かれます。このシミュレーターでは、想定売却価格からローン残債と売却費用を引いた「手残り」の目安を概算します。精密な税務計算ではなく、住み替えの資金計画を立てる第一歩として使ってください。

家を売却するときに差し引かれる費用

主な費用は、仲介手数料（仲介の場合。速算式で「売買価格×3%+6万円」に消費税を加えた額が上限の目安です）、司法書士費用（住所変更登記・抵当権抹消。ローンが残っている場合）、ローンの一括返済手数料、売買契約書の印紙税です。戸建てでは、境界が未確定な場合の測量費や、古い建物を解体して売る場合の解体費がかかることもあります。私たちが旧居を売却したときも、既存の火災保険を使って売却前に修繕し、値下げ交渉の材料を先に減らすという対策を行いました。

住宅ローン残債の確認方法

ローン残債は、金融機関から送られる返済予定表や、ネットバンキングの残高照会で確認できます。正確な一括返済額は金融機関に「一括返済のご案内」を依頼すると分かります。売却を検討し始めた段階では、まず概算の残高で構いません。

売却してもローンが残る場合

売却価格だけではローン残債をまかなえない状態は「オーバーローン」と呼ばれます。この場合は、自己資金で不足分を補うか、金融機関に相談して住み替えローンなどの選択肢を確認する必要があります。まず最新のローン残高を確認し、複数社に査定を依頼して、現実的な売却価格を把握することが最初の一歩です。

譲渡所得税等は簡易概算として表示

譲渡所得税等は、取得費（購入時の価格や諸費用）、所有期間、居住用財産の特別控除（3,000万円特別控除など）、建物の減価償却、譲渡費用の内容などによって大きく変わるため、簡易な入力だけで正確な金額を算出することはできません。このシミュレーターでは、所有期間・3,000万円特別控除の利用予定・購入時の価格をもとに、税額のおおよその規模感を幅（レンジ）で概算する機能を用意していますが、精密な税額を算出する税務シミュレーターではありません。実際の税額は取得費や譲渡費用、所有期間、特例・控除の適用条件などによって変わるため、正確な金額は税務署や税理士にご確認ください。税額が分かっている場合は、概算に代えて実額を直接入力することもできます。

住み替え時に手残り額をどう使うか

手残りが出た場合、新居の頭金や住み替え諸費用に充てられますが、全額を頭金に使い切らず、当面の生活防衛資金を残しておくと安心です。私たちの場合、住み替えでは購入時の諸費用だけで332万円かかっており、住み替えにはローンの頭金以外にもまとまった現金が必要になります。手残りの使い道は、新居の資金計画全体を見てから決めることをおすすめします。

我が家の住み替え・売却体験

私たちは2月中旬に5,480万円のチャレンジ価格で売り出しましたが、4ヶ月ほど内見が月1〜2件と反応が薄い状態が続きました。何度かの値下げの末、最後に300万円下げて（累計500万円）4,980万円にした直後、半月で内見が10件に増え、価格交渉なしで成約しています。売り出しから約5ヶ月での契約でした。結果的に、成約価格は当初の査定額（4,500万〜4,600万円）を380万〜480万円ほど上回っています。最初に相場を把握していたからこそ、値下げを「損切り」ではなく「相場に寄せた判断」として、比較的冷静に決断できたと感じています。

よくある質問

Q. 家を売却すると手元にいくら残りますか？

A. 売却価格から、住宅ローン残債・仲介手数料・登記費用などの売却費用・税金を差し引いた金額が手残りです。金額は物件やローン残高によって大きく異なるため、このシミュレーターで概算してみてください。

Q. 仲介手数料はいくらかかりますか？

A. 売買価格400万円超の場合、「売買価格×3%+6万円」に消費税を加えた金額が法定の上限の目安です。例えば3,000万円なら、上限は約105.6万円になります。これより低い金額で契約することもあります。

Q. 住宅ローンが残っていても家を売れますか？

A. 売れます。ただし、売却代金でローン残債を一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。売却価格がローン残債を上回っていれば手続き上の問題はありません。

Q. 売却価格よりローン残債が多い場合はどうなりますか？

A. 「オーバーローン」と呼ばれる状態です。不足分を自己資金で補うか、金融機関に住み替えローンなどを相談する必要があります。まず最新の残高と、複数社の査定額を確認することから始めてください。

Q. 譲渡所得税は必ずかかりますか？

A. 売却によって利益（譲渡所得）が出た場合にかかりますが、居住用財産の3,000万円特別控除など、条件を満たせば税額が抑えられる場合があります。取得費や所有期間によって大きく変わるため、詳しくは税務署や税理士にご確認ください。

Q. 抵当権抹消にはいくらかかりますか？

A. 登録免許税は不動産1件につき1,000円が目安ですが、司法書士へ依頼する場合は住所変更登記とあわせて別途報酬がかかります。このシミュレーターでは、登録免許税を含めた司法書士費用として1つの項目でまとめて入力します。

Q. 買取では仲介手数料がかかりませんか？

A. 買取は不動産会社が直接購入するため、原則として仲介手数料はかかりません。このシミュレーターでも買取を選ぶと仲介手数料は初期値0円になります。ただし契約条件によって異なる場合があります。

Q. 手取り額を新居の頭金へ使えますか？

A. 使えます。ただし全額を頭金に使うと手元資金が心もとなくなるため、生活防衛資金を残しておくことをおすすめします。

Q. 査定価格と実際の売却価格は同じですか？

A. 必ずしも同じにはなりません。査定額は相場から算出した見込み額で、実際の成約価格は交渉や市場の反応によって変わります。私たちの場合は、値下げ後の成約価格が当初の査定額（4,500万〜4,600万円）を380万〜480万円ほど上回りました。