※本記事にはプロモーション（広告）を含みます
正直に言うと、きつい！その正体は…
結論から言うと、ダブルローン中の我が家の支払いは、ローンと管理費で約30万円、これに光熱費2軒分が加わって30万円を超えました。きつさの正体は、返済額よりも管理費と光熱費の見落としでした。2026年8月下旬に旧居の引き渡しが終わり、ダブルローンは終了しています（旧居側の費用の概算はダブルローン総額の目安｜「本当の出費」はいくらだったのか概算してみたに書いています）。
2021年3月に購入したマンションから、2026年3月に住み替えました。新築で入居時期が決まっていたため、旧居のローンを残したまま新居のローンを組む、いわゆるダブルローン（二重ローン）です。
実際に始まってみて「ダブルローンのきつさ、こういうことか…」ってなりました。
この記事には広告が含まれています
💡 この記事でわかること
- ダブルローンが「きつい」本当の理由
- 管理費・光熱費まで含めた月30万円の内訳
- 売れない日々の葛藤と「根拠ある値付け」の作り方
なんで買い先行になったのか
新築を選んだ時点でスケジュールが決まってた
「なんで売ってから買わなかったの？」ってよく聞かれます。答えは「そうなるしかなかったから」に尽きます。
新築マンションを買ったので、引渡し時期が最初から決まってました。私が「買い先行にしよう！」と決断したというより、新築を選んだ時点でスケジュールが確定し、やるしかなかった感じです（買い先行を選んだ経緯の全体は住み替えで買い先行は後悔する？3児家庭が選んだ理由と現実にまとめています）。
保育園の送迎が限界だった
そもそも引っ越したかった理由のひとつが、保育園の送迎でした。3人目が生まれてから、自転車での送迎が完全に詰んだんです（くわしくはマンション住み替えのきっかけ｜決め手は広さじゃなかった話に書きました）。
だから2026年4月に一番下の子が保育園に入るタイミングは、ひとつの期限でもありました。それまでに通園できる距離に引っ越す必要があったので、「売却が決まってから探す」という動きは取りづらかったです。
仮住まいは選べなかった
さっさと売って仮住まいという手もあったんですが、うちは当時4歳・3歳・1歳、女男女の3きょうだいです。「いったん賃貸に住んで、旧マンション売って、それから新居へ」ってやったら引っ越しが2回になります。子ども3人連れて2回引っ越し。考えるだけで無理でした。
不動産はナマモノ
それに、不動産ってほんとにナマモノだなと思っています。いいなと思った物件は、迷っているうちに普通に売れていきます。「売却が決まってから探そう」としていたら、そのときに同じ条件の物件が残っている保証はないんです。「あのとき買っておけばよかった」という話はよく聞きますが、これは誰にでも起こり得ることだと思っています。
だからこそ、焦って値下げして売るとか、妥協して物件を決める、という動きはしたくなかったです。ちゃんと納得して「これだ」と思える物件を選びたかったんです。そういう積み重ねがあって、「ここだ」と思える物件に出会ったとき、もはや迷いませんでした。
月々の支払いの内訳を公開します
ローン＋管理費の合計
数字は全部出しておきます。
| 旧マンション | 新マンション | |
|---|---|---|
| ローン返済 | 109,259円 | 142,211円 |
| 管理費・修繕積立金 | 20,830円 | 29,180円 |
| 小計 | 130,089円 | 171,391円 |
これに加えて光熱費も2件分。全部合わせると、月の支払いは30万円を超えます。
執筆時点のローン残高は、旧が約3,500万円、新が約6,000万円。合計すると1億近いです。文字で書くとなかなかの迫力があります。
管理費、なめてました
ひとつだけ言っておきたいんですが、管理費、なめてました。住宅ローンの話をするとき、みんな返済額しか計算しないんですよね。自分もそうでした。でもマンションって管理費と修繕積立金が毎月かかります。旧新合わせると管理費だけで月5万円超え。この数字、シミュレーション段階ではちゃんと足せてませんでした。じわじわ効いてきます。
自分の条件でも確認したい場合は、ダブルローンシミュレーターで試算できます。
早く売れてくれー！ってなってる話
内見はある、でも決まらない
旧マンションは2月から専任媒介で売却に出していました。たまに内見は入る。でもなかなか決まらない。そんな日々が続きました。
ローン実行から6か月間がダブルローンの猶予ということもあり、はじめはチャレンジ価格でスタートしたのですが、さすがに相場と照らして高すぎたのか、エージェントに「この価格帯なら動きやすくなる」と言われて、一度値下げを決断しました。
「安売りしたくない」という感情との戦い
でもここで葛藤があって。
首都圏のターミナル駅徒歩8分ということで、価格を下げれば売れるだろうというのはわかってるんですよ。でも下げたくない。安売りしたくない。適正な値段で売りたい。この気持ちが強くて、簡単に動けないんですよね。
売れない日が続くと、じわじわ「自分の値付けって本当に合ってるの？」という不安が出てきます。感情で決めてるのか、根拠があって決めてるのかが、だんだんわからなくなってくるんです。
「根拠」が持てていなかった
そのタイミングで、「自分の値付けが市場とズレてないか、ちゃんと確かめたい」と思いました。ただ、私が価格を決めるときに頼れたのは、専任媒介でお願いした1社の査定だけでした。いま振り返ると、最初に複数社の査定を比べて、相場の根拠を持っておけばよかったと思います。
値下げするにしても「根拠なく下げる」と「根拠があって下げる」は全然違いますよね。査定は、その判断軸になるものだと感じています。
住み替えで二重ローンを検討する人へ
まず審査、そのあとは価格との戦い
そもそもダブルローンは、2件分の返済を前提に見られると言われます。我が家も「旧マンションのローンを残したまま新居のローンを組めるのか」が最初の関門で、審査前は「本当に通るのかな」とかなり不安でした。
新居のローンは、旧居のローンが残ったまま審査を受けました。りそな・住信SBI・auじぶん銀行の3行の事前審査に通過し、本審査を受けたのはauじぶん銀行だけです。旧居については、事前審査で売却査定書と返済予定表が必要でした。本審査では媒介契約書を求められました（媒介契約は2月から。契約を更新するたびに、更新後の契約書を再提出しました）。いずれも私の場合で、銀行や条件によって異なることがあります。
本審査の結果は、希望額満額の約6,000万円で承認。金利条件が悪くなったとも、借入期間が不利になったとも感じず、ダブルローンだから特別に審査が厳しい、という実感はありませんでした。ただし、新居のローンには旧居ローンの完済に関する条件がつきました。
- 融資実行：2026年3月27日
- 条件：融資実行から半年以内に、旧居ローンを完済したことがわかる書類を提出する（電話で受けた案内の趣旨）
書類の種類までは指定されていなかったので、旧居ローンを返済したときに銀行から発行された計算書を提出しました。不動産会社には、9月末までに旧居ローンの完済が必要だと伝えて、売却を進めてもらっていました（不動産会社に共有していた期限の目安です）。
実際の審査理由は銀行から開示されていないので、あくまで私の推測です。旧居が駅徒歩8分の大型分譲マンションで、利益を出して売却できる見込みが高いと考えていたこと、夫婦とも勤務先に知名度があり属性面でも問題がなかったのではないか、と自分では考えています。通った理由が同じとは限りません。
ダブルローン期間を実際に経験した今は、「旧居を売却するまで元金据え置きを選べたらよかった」とも感じています（そういう制度が使えたという意味ではなく、負担を経験したうえでの感想です）。我が家が3つの銀行の事前審査に通過した話は、住宅ローンの銀行はどう選ぶ？｜3児パパが提携ローンからauじぶん銀行に決めた理由に書いています。
審査を通したあとに待っているのが、ここからの話です。
コントロールできるのは「価格」だけ
「既存物件の売れる値段を把握しておくこと」、これだけです。
ダブルローン中の一番の不安って「いつ売れるか」だと思うんですよ。でも「いつ売れるか」は自分でコントロールできない。コントロールできるのは価格だけです。
だから「今、いくらで売れるか」を把握しておくと、精神的にだいぶ違います。
最初に複数社で相場を知っておきたかった
私はローンを組む前に専任媒介の業者に一度査定はしてもらっていたのですが、複数社を比べることはしませんでした。売れない日が続く中で、相場が分からないまま値付けを続ける不安がずっとありました。
買い先行では、旧居がいくらで売れそうか、残債を返したあとにいくら資金が残りそうかを、先に把握しておくことが大事だと感じました。売却で資金が残れば、新居ローンの繰上げ返済に充てて、返済期間の短縮や毎月返済額の軽減を検討できるのも、すでに物件を持っている人ならではの選択肢だと感じています（必ず利益が出るわけでも、繰上げ返済すべきだという話でもありません）。
この記事を書いた時点では「まだ売れていません。でも焦らず構えられています」と締めていたのですが——その後、無事に売れました！追加の値下げから半月で内見が10件入り、価格交渉なしで成約。追加の値下げで、相場に寄せた「根拠のある値付け」にできたことが、結局いちばん効きました。
顛末はマンション売却が決まった｜500万下げたら内見が月2件→半月10件に激変した話に全部書いています。
その後：二つのローンが残った約5ヶ月が終わりました
2026年3月下旬の新居ローン実行から、旧居ローンを完済した2026年8月下旬まで、二つのローンが同時に残っていた期間は約5ヶ月でした。ただし、新旧の毎月の返済が実際に重なったのは4〜7月の4回で、8月は約定返済日の前に決済・完済しています。旧居側の費用の概算は、ダブルローン総額の目安｜「本当の出費」はいくらだったのか概算してみたに書いています。
実際に試算してみる
ダブルローンの負担がどのくらいになるか、規模感を把握するために作った無料シミュレーターです。結果はLINEでも共有できます。
旧居のローンや管理費と売却までの期間を入れて、試算できます。
※ここから先は広告（PR）です。体験談ではなく、当サイトが提携して紹介しているサービスの案内です。
🏠 住み替え前に、
今の家の査定価格を確認しておく
イエウールは、売却を検討している不動産について、複数の不動産会社へ査定を依頼できるサービスです。住み替えを検討している場合は、早い段階で査定を依頼し、資金計画の参考にすることをおすすめします。
PR:イエウール
※査定価格は、実際の売却価格を保証するものではありません。
※リンク先では、提携する不動産会社への査定依頼を行います。
※この記事には広告が含まれています。
❓ よくある質問
Q. ダブルローン中は月にいくらかかりましたか？
A. 旧新2件のローン返済が合計約25万円、管理費・修繕積立金が合計約5万円、これに光熱費2件分が加わり、月の支払いは30万円を超えました。返済額だけでなく管理費が想定以上に効いてきます。
Q. なぜ売ってから買わなかったのですか？
A. 新築マンションで引渡し時期が決まっていたこと、子どもの保育園入園の期限があったこと、子ども3人連れで2回引っ越すのが現実的でなかったことが理由です。買い先行にせざるを得ませんでした。
Q. ダブルローン中の不安にはどう対処しましたか？
A. 「いつ売れるか」はコントロールできませんが「いくらで売れるか」は把握できます。私は最初の査定が専任媒介の1社だけで根拠が持てなかったので、売り出す前に複数社の査定を比べて相場を把握しておけばよかったと感じています。
Q. 住み替えで二重ローン（ダブルローン）の審査は厳しいですか？
A. 我が家の場合、ダブルローンだから特別に厳しいとは感じず、本審査で希望額満額（約6,000万円）で承認されました（りそな・住信SBI・auじぶん銀行の3行の事前審査に通過し、本審査はauじぶん銀行だけで受けました）。ただし新居ローンには、融資実行から半年以内に旧居ローンを完済したことがわかる書類を提出する、という趣旨の条件がつきました。旧居については、事前審査で売却査定書と返済予定表、本審査で媒介契約書が必要でした（私の場合で、銀行や条件によって異なります）。
📋 住み替え実録まとめ
マンション住み替え体験談｜買い先行から売却完了までの記録
物件選びからダブルローン・売却・引越し・新生活まで、全記事を時系列でまとめています →
あわせて読みたい
住み替え実録まとめを読む
無料で不動産売却査定